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2018年台州市一手住宅第一季度报告

2018-04-03 11:02:54 来源: 地产基因
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楼市的“金三银四”也已经走完一半。2018年台州楼市第一季度的成绩已经出炉。
这一季度不仅有今年最好的黄道吉日,甚至连楼市在这第一季度也火热非凡。

一、土地市场
从土地市场来看,台州市涉宅用地总成交为36宗,总金额为1675965万元,总建筑面积为1101737平方米。
2017年一整年的土地市场成交88宗(人工统计,或有遗漏),2018年第一季度土地市场成交额超过历史同期,可见其土地市场的火热。

2018年台州市一手住宅第一季度报告

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其中温岭市有一宗土地最终未成交,路桥区有两宗土地最终终止交易,高新区有一宗土地最终终止交易。
本季度土地市场较为关注的是椒江区葭芷街道台州大道西侧、中山西路北侧地块和黄岩区西城街道金带路东侧、天元路北侧地块。前者以最终价191300万元被碧桂园拿下,后者被保利以293200万元拿下,楼面价均超过7200元/平方米。
前者椒江地块因其位于“一江两岸”规划版图,从规划来看是未来的”CAZ板块”,较之于中央商务区更多了文化的味道,更显文化底蕴。后者黄岩地块自带公园,和西江公园连为一体,规划为综合性开放沿江公园,而且相对来说位于黄岩城中心,自带光环。两者本质上还是接近的。
而椒江5宗地块中,有3宗是和葭芷街道有关,甚至有一宗全部都是安置房,可以看出椒江区的拆迁正进行的火热,其中诞生如此之多的拆迁户基数就是潜在的购房需求,必然是房价上涨的趋势因素。
再从温岭来看,10宗成交土地里可以看到东泰、新湖、置信、瞿氏房产等开发商,前一年的开发商阵容基本没有换血。属新湖地产最为豪气,以156000万元最终价格拍下城西街道保渭渚村地块,楼面价破17000元/平方米。
在楼价已经如此高的温岭,第一季度却依旧是拍地最多,并诞生最高楼面价的县市区,2018年若是楼市调控不影响到银根、贷款利率等方面,温岭房价怕是更有上扬的趋势。
从台州市各县市区的总体土拍情况来看,仍旧处于楼市的上升阶段。拆迁、以及从一二线城市转移阵地到台州的开发商入驻的形成才没过多久,另一方面从路桥区的库存来看,其在2017年底已基本去完,土地市场蓄势待发。从台州整体楼市来看,若去库存接近尾声,土地市场再供应不足,台州楼市恐将受到影响,故从去年以及这一季度的土地市场火热不断,因此台州楼市均价的潜力远不止现在这般。

二、新房市场

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从一手住宅售出情况来看,第一季度共售出20460套一手住宅,售出面积达3340644.58平方米。
根据地产基因统计2017年第一季度(1-3月)共售出9823套(人工统计,或存在误差),从数据上分析,2018年第一季度是2017年第一季度的2倍,可以看出市场的火热程度。

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第一季度的曲线是“^”曲线,如果按照市场正常走势应该是直线上升型,因为楼市旺季通常乃“金三银四”的3月份开始,且2018年的市场比2017年的市场更火热,更何况2月份包含有春节放假期间。
此走势图说明2月份返乡置业达到了高潮,也侧面说明了在外经商人员返乡置业的热情,所以才会集中在这个时间择机购入房源。
需要注意的是政府在2017年12月宣布的政策从“房子是用来住的,不是用来炒的”到“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的变化,租购并举的住房制度推进,宏观上的房地产楼市维持稳定性和连续性,“库存较多的部分三四线城市要继续做好去库存工作”等。可以说有的政策完全契合台州目前去库存的状态,或者有的落实针对一二线城市而目前暂时没有影响到台州。
这也是2017年11月台州市共售出4785套一手住宅 (12月份因为网签数据网站升级无法获得部分县市区数据源),待到2018年1月份之后直接上涨到5655套,乃至2月份巅峰7741套的因素之一。
椒江“一江两岸”、黄岩“老城区改造”,三门的“商圈积蓄”等等,政府积极推地,开发商需要土地储备,还有拆迁户在择机观望,这些因素在2018年将影响

到台州的楼市发展。

三、库存供应分析

2018年台州市一手住宅第一季度报告

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可能人工统计有所误差,实际售出楼盘会更多。根据以上两图比较,温岭市的有售出记录楼盘为33个,乃全市最高。椒江区为15%,临海市为14%,但两者有售出记录楼盘皆为19个。
此间可以分析得出椒江和临海的去库存速度比温岭更快捷,黄岩区占比14%,售出记录楼盘为16个,路桥区占比12%,但是售出记录楼盘为22个。路桥本身就处于去库存的尾声,土地市场已经预热。所以温岭市场的库存可能也已接近临界线,而第一季度温岭的11块土地拍卖可以给楼市“补充养分”,但是值得注意的是,温岭区块较为广阔,土地供应非常可观,而椒江、黄岩、路桥、稍有逊色,若土地继续保持稳定供给,需要和原有城中心有所分隔,扩张新领域地块。相同的比较,玉环、仙居、天台、三门楼盘数相差不多,但是比例平均只有5%,只能说这几个县市区目前楼市上的房源已经基本满足购房需求,此间因素则复杂许多。

四、各县市区成交情况

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椒江区上榜的文鼎苑和冠郡铭苑都属于刚需楼盘,只因体量较大。实际上真正备受关注的楼盘还是天盛中心、中梁·首府壹号院等此类房源较少但又位置、品牌、质量都属上乘的楼盘,截止到发稿当日,从椒江区的显性库存来看,冠郡铭苑还有143套左右可售房源,碧桂园·珑悦在3月末加推之后仅39套可售房源,但是珑悦并没有上榜,所以上图榜单提量占据了很大优势,真正成交占比高的,还需看剩余房源。


高新区

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万华城和财富商贸城一样包含商住,并不属于纯一手住宅楼盘。中梁·首府壹号院自开盘以来就备受瞩目,此种楼盘才是真正值得考究对待的楼盘,月湖雅苑也因价格较为便宜受到很大一部分人关注。


椒江区

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正如之前所说,刚需盘提量大,这些都是优势,而碧桂园剑桥郡则不同了,作为毗邻“一江两岸”的楼盘,从规划来说未来可以是无限期待,恐怕也是上榜缘由之一。


黄岩区

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从前几年来看,绿城虽然目前存在感较弱,但实力依旧在,保不准台州楼市发展如此火热,再一次冲击市场。


路桥区

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路桥区的财富商贸城包含商住,并不属于纯一手住宅楼盘。融创·溪山宸院只余别墅,高层售罄。碧桂园·城市之光也已经开盘,但时间并不富裕,所以此榜单并不能体现该盘受期待程度如何。


临海市

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临海的合景天峻自去年落子临海以来,屡次霸占榜单,同区域内除本地老牌房企伟星之外并无匹敌之盘。金色悦府犹如温岭的东悦湾名苑,同一个市场,毕竟有不同的够需人群,刚需房源始终有一定的立足之地。


温岭市

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祥生·金麟府,乃地产基因从温岭人民口中听到最多的“好户型,好品质”说辞的楼盘。不论是从展厅入口的风格,还是沙盘模型,一眼望去皆有大家风范,且名字也不庸俗,温岭中高端需求的购房者应是很买账。


玉环市

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玉环新城吾悦广场坐落于玉环原先人气较为旺盛的步行街附近,在本身没有商综的实际情况下,一座有影响力,有品质有实力的商综落户,可以说玉环基本迈入告别“长兴街”的时代了。


天台县

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天台没有任何一个楼盘上榜前十,和三门一样,楼市还有待发展。


仙居县

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仙居悦公馆,仙居新城吾悦广场的住宅案名。和谐家园,本地房企开发的项目。仙居不缺购房者,但是缺大房企楼盘。


三门县

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如果你自驾到三门,会看到高楼耸立的住宅和低矮错落的民房鲜明的对比,可选择的房源很少,前段时间的金麟府已经售的差不多。三门缺一个商圈,先立和后立,将是一个极大的区别。听闻已经有楼盘在着手商铺发展了。


五、市场预期
地产基因小编认为,一季度台州楼市去库存已经接近尾声,现有的政策对楼市影响甚微,而且老城区改造,旧城拆迁,区域发展等经济行为依旧刺激着楼市的发展,也没有一二线城市的夸张,只是有序而稳健的进行,但是就地产基因了解到的新房入住率而言,可能并不是很高。
另外,以保利、碧桂园、中梁、卓越、方远等大房企对待市场前景的信心,目前这些大开发商资金应较为宽裕,房价也很难看到下行趋势
总而言之,这是丰收的一个季度,也是2018年楼市上扬的一个季度。

撰文:蔡文伟


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