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中国城市即将迎来第二波崛起!未来,这些城市的涨幅要比一线高!

2018-03-08 10:04:03 来源: 问房有道
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买房的急切心情我能理解,但是没有主见的人势必会被割韭菜。光指着别人支招自己不琢磨,不宰你宰谁。

中国城市即将迎来第二波崛起!未来,这些城市的涨幅要比一线高!

参加某发布会的时候,一家房企的老总对未来房价做了大概的分析:“从大趋势看,未来20年房价还会平稳增长。年均房价增长6%-8%是最好的情况,和GDP的增长同步。未来,如果一线涨2倍,那么二线就会涨3-4倍,三四线涨幅会小于2倍。”

*注:这里的三四线,指的是非一线城市群在内的三四线。

这位老总是在大放厥词吗?显然不是,在16年、17年的时候,这位老总带领的房企频频在战略城市拿地,踏准节奏,实现可观的利润增长。关于他对城市涨幅的论断,猫叔也是赞同的。

想要弄清楚为什么一二三四线会有涨幅的区分,我们先来看房价上涨的原因。

土地增值,是房产增值的基础

房价为什么会上涨,猫叔之前多篇文章中,都提到货币因素。但是,货币因素是从全国甚至全球的宏观经济层面去分析。如果细致的研究全国几百个城市,并非每个城市的涨幅都一样。而且,每个城市的不同板块涨幅也各有不同,这是为什么呢?

我们以城市经营的角度谈谈这个问题。

举个例子,咱老百姓平日里少不了要买鸡蛋。超市里有的鸡蛋贵,有的鸡蛋便宜。鸡蛋价格差异的主要原因是什么呢?是下蛋的鸡不一样。土鸡吃粗粮,抗病力强,鸡蛋营养价值高,自然蛋价也比肉鸡的蛋贵。

鸡蛋的差异,取决于下蛋的鸡。

而房价的差异,取决于建造房子的土地。房价上涨的过程,就是土地增值的过程。

土地是如何增值的呢?

近两年,我们知道大多数省会和二线城市,甚至一线周边的三线城市都开始建地铁。有人做过统计,说从1971北京地铁开始试运营,短短几十年,中国内地已经有28座城市开通地铁。预计到2020年,中国将有45座以上城市开通地铁。

中国城市即将迎来第二波崛起!未来,这些城市的涨幅要比一线高!

很多人质疑,地铁票这么便宜,而造地铁的要一公里7个亿的成本,这明显是亏本买卖,为啥还要造地铁呢?

看看香港是怎么做的你就懂了。香港的地铁公司造好地铁之后,与房地产商进行合作,对地铁周围的土地进行开发,建造成高密度的居民区,再出售获利。一般来说,香港地铁公司可以享受五成的收益。

简而言之,买下大片土地建造基础设施,再出售增值后的土地。这就是香港地铁公司的套路。

大陆的情况虽然和香港不一样,但逻辑是相通的。在内陆,土地开发是由政府职能部门完成,地铁建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资,运营也主要靠财政补贴。单纯从这方面看,地铁是负债工程。奥妙就在于,当地政府通过对地铁沿线的增值的土地资源进行合理开发和利用,并出让给开发商,以此来支撑地铁投资。

你以为地铁是一种交通工具吗?大错特错,地铁,是一种经济产业。

同理,修大桥,搞绿植,扩建马路……这些工程看上去都是没有回报的负债工程,但就是这种大规模的基础设施建设价值,成为土地使用权的附属物,促进了土地价值的增值。

这就是土地增值的原因,也是房价上涨的基础。没有这个基础,即使再通货膨胀、货币超发,也不可能支撑起这么高的房价。

为什么二线城市会崛起?

土地增值,不仅仅地铁一个因素,还有教育医疗文娱等配套,以及其他综合因素。我们没办法具体衡量具体土地增值的数字。但是,不同城市土地增值的速度大相径庭,这背后的深刻原因,就是城市化进程的不同。

改革开放之初,我们让一部分人先富起来,财富、政策推动了一线城市的快速发展,由平房发展到高楼,由公共交通发展到地铁,落后的城市变成经济发达的大城市,房价涨幅远远超过二三线。所以有人总结:宁要大城一张床,不要小城一套房。这就是城市化发展的“聚集效应”。

随着一线城市化率达到90%左右,大部分土地已经完成增值的最快阶段。拿北京来说,就连最西边的门头沟和最东边的通州,也因为交通、新行政功能的规划,实现了土地增值,房价短期翻番。北京可供开发的地块已经寥寥无几,却担负着更多人口涌入、交通拥挤、环境污染的城市病压力。

中国城市即将迎来第二波崛起!未来,这些城市的涨幅要比一线高!

一线城市已经成为超级城市,而二三四线城市资源却相对贫乏。这个时候一线势必要外溢、扩散资源。这些资源并不能平均分配到每个第一级的城市,而是通过有形的交通枢纽,无形的政策支持、产业外迁实现不均匀分配。对低层级的城市来说,谁能抢夺更多资源,谁就有崛起的机会。

一个城市的基础设施和公共服务水平,是吸引资源的硬性条件。如果你不投入,那么周边城市的基础设施、配套比你好,人口就被抢走了。这就是为什么这么多城市一时间扎堆加大投入、建新区、造地铁的原因。

当一个城市空间条件实现了跃升,他才有机会汲取一线扩散出来的资源,才能实现跨越式发展。如果说,过去30年的城市化是一线的崛起、东部沿海地区的崛起,那么,接下来的17年,将会迎来二线城市崛起、中西部城市崛起。(为什么说17年呢?十九大给出的时间表是2035年中国要实现基本的现代化,那么远远现在几个一线是不够的,未来十几年,一定会出现更多的新一线城市)

去年,一线城市房市低迷,北京有些区域的跌幅达到30%,而郑州、杭州、成都、青岛、济南、西安等省会以及其他强二线涨幅普遍超过50%。同时,在限购限贷限售的严厉政策下,也大开方便落户之门,二线城市的“上位”之心,路人皆知。如果说,“放松落户条件”,是二线城市的投石问路策略,那么,2018年,差别化调控,首先也会是二线。

只有认识到城市发展规律,才能知道一个城市的投资热点在哪里。一个有眼光的买房者,会紧跟城市发展,套取城市建设对土地价值的增值,从而实现财富增长。猫叔本身也非常看好二线。但是,没有只涨不跌的房价,二线城市过去几年实行的是宽松财政和大力投资策略,如今房价涨幅虽然也有支撑,也确实透支了一部分增长预期。

站在投资的角度,姑且买核心区域,同时购买条件是低首付+长期低息贷款。

如果达不到这个条件,建议以保守为主。明白你们焦虑的心情,但还是放长线,钓大鱼吧。

据问房有道

蔡文伟 本文来源:问房有道 责任编辑:蔡文伟
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